Bail commercial, bail professionnel ou centre d’affaires : quel contrat pour vos bureaux ?
Paris Buro · Publié le
Pour un même bureau de 20 m² près de la Bourse, une entreprise peut recevoir trois propositions : bail commercial, bail professionnel ou contrat de prestation de services. Le premier est conclu en principe pour neuf ans, le deuxième pour six ans au moins, le troisième pour quelques mois. Avant de comparer des surfaces, il faut savoir ce que chaque contrat permet le jour où l’on veut partir, s’agrandir ou rester.
Le bail commercial : neuf ans, avec une sortie tous les trois ans
Le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux où est exploité un fonds (article L145-1 du Code de commerce). Ce fonds doit appartenir à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou à un artisan immatriculé. La durée du bail ne peut pas être inférieure à neuf ans (article L145-4).
Le locataire n’est pas pour autant lié jusqu’au terme. À l’expiration de chaque période de trois ans, il peut donner congé au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. D’où l’expression « bail 3-6-9 ».
Le même article prévoit une exception qui vise directement les bureaux. Les baux des locaux à usage exclusif de bureaux peuvent comporter des stipulations contraires : le contrat peut donc supprimer la sortie triennale. Un bail ferme de neuf ans sur un plateau de bureaux est parfaitement légal. C’est la première clause à chercher avant de signer. La clause de destination, qui fixe les activités autorisées dans les lieux, vient juste après.
En fin de bail, le statut protège l’occupant. Le bail ne cesse que par un congé donné six mois à l’avance ou par une demande de renouvellement. Faute de l’un ou de l’autre, il se prolonge tacitement (article L145-9). Le droit au renouvellement appartient au propriétaire du fonds exploité dans les lieux (article L145-8).
Le bail dérogatoire, trois ans au maximum
À l’entrée dans les lieux, les parties peuvent écarter le statut si la durée totale du bail ou des baux successifs ne dépasse pas trois ans (article L145-5). Si le locataire reste dans les lieux et y est laissé en possession plus d’un mois après l’échéance, un nouveau bail soumis au statut prend naissance. Une jeune société qui veut tester un quartier y trouve de la souplesse, à condition de surveiller l’échéance.
La convention d’occupation précaire, une exception étroite
Elle échappe au statut quelle que soit sa durée, mais seulement si l’occupation n’est autorisée qu’en raison de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties (article L145-5-1). On pense par exemple à un immeuble voué à une restructuration lourde dont le chantier n’a pas encore de date. Choisir ce montage par simple commodité expose à une requalification.
Le bail professionnel : six ans, et un départ possible à tout moment
Pour un local affecté à un usage exclusivement professionnel, l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 impose un contrat écrit d’au moins six ans. À son terme, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut refuser cette reconduction en respectant un préavis de six mois.
Pour l’occupant, l’atout tient dans le quatrième alinéa : le locataire peut à tout moment notifier son départ au bailleur, avec un préavis de six mois. En revanche, le bailleur peut lui aussi refuser la reconduction à l’échéance, sous le même préavis. Le locataire ne bénéficie donc pas de la protection que le statut commercial attache au renouvellement.
Ce bail s’adresse surtout aux activités libérales : un cabinet d’avocats, d’architectes ou d’expertise comptable. Les parties peuvent aussi soumettre un local à usage exclusivement professionnel au statut des baux commerciaux, par une clause expresse (article L145-2, I, 7° du Code de commerce).
Le contrat de prestation de services en centre d’affaires
Dans un centre d’affaires, l’occupant ne prend pas seulement des mètres carrés. Il signe un contrat qui réunit un bureau équipé et des services. Les contrats de Paris Buro, par exemple, sont conclus pour 3 à 12 mois et reconductibles. Ils incluent le ménage quotidien, l’accès à internet, le téléphone et le mobilier.
La frontière avec le bail tient à cet ensemble. Un arrêt publié au Bulletin (pourvois n° 22-22.823 et 22-24.046) l’illustre. La Cour de cassation y a examiné le cas d’un locataire qui proposait à des tiers des bureaux équipés et des services. Selon la Cour, la qualification de sous-location au sens de l’article L145-31 du Code de commerce est alors exclue. La contrepartie, fixée globalement, couvre indissociablement les locaux et des prestations spécifiques recherchées par les clients.
L’intitulé du contrat ne suffit pas. Le juge doit restituer aux actes leur exacte qualification, sans s’arrêter à la dénomination choisie par les parties (article 12 du Code de procédure civile). Un contrat baptisé « prestation de services » qui ne fournirait en réalité qu’un local nu s’exposerait à être traité comme un bail.
Durées minimales et possibilités de départ du locataire (schéma, échelle en années).
- Bail commercial : neuf ans au moins (article L145-4 du Code de commerce)
- Congé du locataire à chaque échéance triennale, donné au moins six mois avant (en jaune) ; pour des locaux à usage exclusif de bureaux, le bail peut écarter cette faculté
- Bail professionnel : six ans au moins ; départ possible à tout moment avec six mois de préavis (bande jaune), puis reconduction tacite (article 57 A de la loi n° 86-1290)
- Bail dérogatoire : trois ans au plus, baux successifs compris (article L145-5)
- Locataire resté et laissé en possession plus d’un mois après l’échéance : un bail soumis au statut prend naissance
- Contrat de prestation de services : durée fixée par le contrat, de 3 à 12 mois chez Paris Buro (en jaune, les trois premiers mois)
- Reconductions successives, selon la clause du contrat
Ce qu’il faut lire dans un contrat de centre d’affaires
- la liste des services inclus et leur contenu concret : fréquence du ménage, type d’accès à internet, équipement du bureau ;
- la durée initiale, les conditions de reconduction et le préavis de départ ;
- la possibilité de passer dans un bureau plus grand du même centre si l’équipe s’agrandit ;
- les horaires d’accès et les conditions de réservation des salles de réunion ;
- la question du siège social, qui relève d’un contrat distinct et des règles de la domiciliation d’entreprise.
| Point de comparaison | Bail commercial | Bail professionnel | Contrat de prestation de services |
|---|---|---|---|
| Texte de référence | Code de commerce, art. L145-1 et suivants | Loi n° 86-1290, art. 57 A | Droit commun des contrats |
| Durée | 9 ans au moins | 6 ans au moins | Fixée par le contrat |
| Départ du locataire | À chaque échéance triennale, préavis de 6 mois ; clause contraire possible pour des bureaux | À tout moment, préavis de 6 mois | Selon le préavis prévu au contrat |
| À l’échéance | Prolongation tacite ou renouvellement | Reconduction tacite, que chaque partie peut refuser | Selon la clause de reconduction |
| Droit au renouvellement | Oui, pour le propriétaire du fonds exploité (art. L145-8) | Non | Selon le contrat |
| Services | Aucun en principe | Aucun en principe | Au cœur du contrat |
| Activités visées | Commerciales, industrielles, artisanales | Usage exclusivement professionnel | Activités de bureau admises par le centre |
Trois situations, trois contrats
Une équipe de quatre personnes qui prévoit d’en recruter autant dans l’année n’a pas intérêt à s’engager pour trois ans au moins sur une surface fixe. Un contrat de quelques mois, reconductible, lui laisse le temps de vérifier sa croissance avant de s’engager davantage. Pour savoir quelle surface viser à chaque étape, les repères de notre article sur la surface de bureau par salarié donnent un ordre de grandeur.
Un cabinet d’architectes qui s’installe pour longtemps raisonne autrement. Ses archives, ses plans grand format et ses rendez-vous clients demandent de la stabilité. Le bail professionnel lui offre six ans, sans l’empêcher de partir avec six mois de préavis.
Une société étrangère qui ouvre une antenne parisienne pour une mission de huit mois cherche d’abord à être vite opérationnelle. Un bureau meublé et raccordé lui évite de commander des postes de travail et d’ouvrir des abonnements. Elle peut réserver une salle de réunion le jour où le siège envoie une délégation.
Le point de vue du propriétaire d’un bureau vide
Le propriétaire d’un plateau vacant fait face au même choix, vu de l’autre côté. Un bail commercial lui apporte un locataire pour longtemps, avec les protections que le statut accorde à celui-ci. Il peut aussi confier sa surface à un exploitant qui la découpe en bureaux équipés et cherche lui-même les occupants. C’est le modèle présenté sur notre page destinée aux propriétaires de surfaces vides.
L’arrêt de la Cour de cassation cité plus haut concernait justement ce montage. Le bailleur d’un exploitant voyait des sous-locations dans les contrats passés avec les occupants ; la Cour a refusé ce raisonnement dès lors que bureaux et services formaient un tout. Pour la visite et les salles de réunion, voyez notre guide du bureau en centre d’affaires.
Questions fréquentes
Peut-on quitter un bail commercial de bureaux avant la fin des trois premières années ?
Non, en principe : le locataire part à l’expiration d’une période triennale, avec six mois de préavis. Pour des locaux à usage exclusif de bureaux, le bail peut même supprimer cette faculté (article L145-4 du Code de commerce). Avant l’échéance, un départ anticipé se négocie avec le bailleur.
Un contrat de 12 mois en centre d’affaires peut-il devenir un bail commercial ?
Tout dépend de ce que le contrat organise réellement, car le juge n’est pas lié par son intitulé (article 12 du Code de procédure civile). Dans un litige entre un exploitant et son propre bailleur, la Cour de cassation a refusé de voir des sous-locations dans des contrats associant bureaux équipés et services spécifiques. Un contrat qui ne fournirait qu’un local nu serait beaucoup plus exposé à une requalification.
Une profession libérale peut-elle signer un bail commercial ?
Oui, si le local est affecté à un usage exclusivement professionnel et que les deux parties le décident. L’article L145-2 du Code de commerce leur permet d’adopter le statut des baux commerciaux par convention, par dérogation à l’article 57 A de la loi n° 86-1290. La règle des neuf ans s’applique alors au contrat.
Le bail dérogatoire peut-il dépasser trois ans ?
Non. La durée totale du bail ou des baux dérogatoires successifs ne peut pas dépasser trois ans. Les parties ne peuvent ensuite plus en conclure un nouveau pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si le locataire reste et est laissé en possession plus d’un mois après l’échéance, un bail soumis au statut prend naissance (article L145-5).
Textes de référence
Textes consultés dans leur version en vigueur à la date de publication.
- Code de commerce, article L145-1 : champ d’application du statut des baux commerciaux.
- Code de commerce, articles L145-4 à L145-5-1 : durée de neuf ans, congé triennal, bail dérogatoire, convention d’occupation précaire.
- Code de commerce, articles L145-8 et L145-9 : droit au renouvellement, congé et prolongation tacite.
- Code de commerce, article L145-2 : option conventionnelle pour un local à usage exclusivement professionnel (I, 7°).
- Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 57 A : bail d’un local à usage exclusivement professionnel.
- Code de procédure civile, article 12 : qualification des actes par le juge.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 juin 2024, n° 22-22.823 et 22-24.046 : bureaux équipés et services, sous-location au sens de l’article L145-31 écartée.